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1- Les règles générales de la loi Scellier

La loi n° 2008-1443 de finances rectificative pour 2008 du 30 décembre 2008, instaure un nouveau dispositif d'investissement locatif surnommé "Loi Scellier".

Le dispositif Scellier est applicable aux logements situés dans les zones A, B1 et B2 retenus pour les dispostifs Robien/Borloo. La zone C est dont exclue de ce dispositif.
L'investissement en loi Scellier ne doit concerner que des immeubles à usage d'habitation.

Loi Scellier: les différentes zones

Pour pouvoir bénéficier du dispositif Scellier, le bien doit se situer dans une des 3 zones distinctes éligibles, établies par le décret. Ce sont les zones A, B1 et B2 qui se limitent à quelques villes et villages.

La zone A regroupe : l’Ain, les Alpes-Maritimes, la Haute-Savoie, Paris, la Seine-Maritime, les Yvelines, le Var, l’Essonne, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et le Val-d’Oise.

La zone B1 regroupe : l’Ain, les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône, la Charente-Maritime, les Côtes-d’Armor, le Finistère, la Corse-du-Sud, la Haute-Corse, le Gard, la Haute-Garonne, la Gironde, l’Hérault, l’Ille-et-Vilaine, l’Indre-et-Loire, l’Isère, les Landes, la Loire, la Haute-Loire, la Loire-Atlantique, le Loiret, la Meurthe-et-Moselle, le Morbihan, la Moselle, le Nord, l’Oise, le Pas-de-Calais, le Puy-de-Dôme, les Pyrénées-Atlantiques, le Bas-Rhin, le Rhône, la Savoie, la Haute-Savoie, la Seine-Maritime, la Seine-et-Marne, les Yvelines, le Var, le Vaucluse, la Vendée, l’Essonne, le Val-d’Oise, la Guadeloupe, la martinique, la Guyane, et la Réunion.

La zone B2 regroupe : l’Ain, l’Aisne, l’Allier, l’Ardèche, les Ardennes, l’Aube, l’Aude, les Bouches-du-Rhône, le Calvados, la Charente, la Charente-Maritime, le Cher, la Corrèze, les Côtes-d’Armor, la Dordogne, le Doubs, la Drôme, l’Eure, l’Eure-et-Loir, le Finistère, le Gard, la Gironde, l’Hérault, l’Ille-et-Vilaine, l’Indre, l’Isère, la Loire-Atlantique, le Loiret, le Lot-et-Garonne, le Maine-et-Loire, la Manche, la Marne, la Mayenne, la Meurthe-et-Moselle, le Morbihan, la Moselle, la Nièvre, le Nord, l’Oise, le Pas-de-Calais, les Pyrénées-Atlantiques, les Hautes-Pyrénées, les Pyrénées-Orientales, le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Haute-Saône, la Saône-et-Loire, la Sarthe, la Haute-Savoie, la Seine-Maritime, la Seine-et-Marne, les Deux-Sèvres, la Somme, le Tarn, le Tarn-et-Garonne, la Vendée, la Vienne, la Haute-Vienne, les Vosges, le Territoire de Belfort, l‘Essonne, et le Val-d’Oise.



Les plafonds de loyer en loi Scellier

Pour pouvoir appliquer la Loi Scellier il est obligatoire de respecter les plafonds de loyer Scellier afin d'être éligible au dispositif. Et respecter les plafond, permet de passer la réduction d'impôt de 9 ans à 15 ans.

Plafond Scellier au m² :

zone A - 21,02 euros
zone B1 – 14,61 euro
zone B2 – 11,95 euro

Plafond Scellier social au m² :

zone A – 16,82 euro
zone B1 – 11,69 euro
zone B2 – 9,56 euro.

 

 

Loi Scellier: les économies d'impôt du dispositif fiscal

Il existe en fait, 2 types d’investissements Scellier :

La loi Scellier classique qui permet de réduire son impôt de 25 % du montant de l’investissement : pour cela il faut s’engager à louer son bien pendant les 9 premières années, qu’il soit fait dans une des 3 zones éligibles de la loi Scellier, tout comme respecter les plafonds de loyer, et au bout de 9 ans, le bien peut être revendu ou toujours loué mais sans aucune réduction d’impôt.
Cet avantage est reportable, pendant 6 ans, lorsqu'il n'est pas utilisé sur l'année. Mais, vous devez respecter le barème de plafonds de Loyer en fonction d’un découpage géographique ou zonage, identique à celui de la loi De Robien recentrée.

Dès 2010, de nombreux changements vont avoir lieu:

En 2010

La réduction d'impôt est toujours de 25% pour les logements correspondants à la norme BBC ou non.

En 2011

La réduction demeure à 25% pour les logements à la norme BBC et 15% pour les autres.

En 2012

Elle est ramenée à 20% pour le BBC et à 10% pour le non BBC.

Après 2012

Toutes les acquisitions, norme BBC ou non, bénéficieront d'une réduction uniforme de 15%.

La loi Scellier social permet une réduction d'impôt de 37 % du montant de l’investissement : pour cela il faut s’engager à louer son bien pendant les 9 premières années, qu’il soit fait dans une des 3 zones éligibles de la loi Scellier, il offre la possibilité de prolonger la défiscalisation Sellier sur 2 périodes de 3 années. Elle entraîne l’application d’un abattement de 30% sur les loyers Scellier social, et la réduction supplémentaire est alors de 2% par an de la 10ème à la 15ème année soit une réduction d’impôt total sur la période de 37 %. Enfin, il est indispensable de respecter les plafonds de loyer Scellier au m² suivant les zones mais également les plafonds Scellier de ressources du locataire.



Les conditions liées à la détention du bien en loi Scellier

  • vous pouvez détenir le bien immobilier directement ou indirectement par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés: SCI de gestion, SCPI, société immobilière de copropriété

  • vous devez détenir le bien immobilier en pleine propriété: pas de séparation possible entre usufruit et nue-propriété, c'est-à-dire pas de démembrement, sauf si celle-ci provient du décès de l'un des époux. Le conjoint survivant titulaire de l'usufruit continue de bénéficier de la déduction pour la durée restante

  • les héritiers d'un bien immobilier sous la loi Scellier continuent à disposer du dispositif.

 

Loi Scellier: les déclarations obligatoires


 

Dès la première déclaration de vos revenus fonciers (2044 S), l'investisseur en loi Scellier doit joindre:

  • la déclaration 2044 EB qui est l'engagement de location Scellier.


  • la déclaration d'achèvement de travaux


  • la copie du bail de location.
 

 

Les conditions liées au bien en loi Scellier


 

Plusieurs conditions tenant au bien doivent être réunies pour pouvoir bénéficier du dispositif Scellier.
  • le logement doit être neuf et proposé en Vente en Etat Futur d'Achèvement (VEFA),

  • il doit être loué dans un délai d'un an à compter de la livraison, et pour une durée minimale de 9 ans (il existe des garanties qui couvrent cette période d'un an)

  • le logement doit être la résidence principale du locataire

  • le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal de l'investisseur ; toutefois, le bien peut être loué à un ascendant ou un descendant, si celui-ci n'appartient pas au foyer fiscal de l'investisseur

  • la période de vacance entre deux locataires ne doit pas excéder 12 mois (là aussi vous pouvez opter pour une assurance vacance locative)

  • vous devez respecter les plafonds de loyer fixés par la loi.

 

 

 

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